房屋承租人具有优先购买权

范先生问：二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？

京华律师事务所马传贞律师解答：有些二手房在转让时，该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为合同法认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。

丁先生问：如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题？

京华律师事务所马传贞律师解答：有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及天然气、暖气费、水、电费长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知情，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担。