一、 上半年二手房市场综述
    2008年上半年，在二套房贷、新利率执行、保障性住房改革、银根紧缩等市场调控政策影响下，赣州二手房市场经历了一季度的低迷之后，二季度逐渐回暖。观望，是现在二手房市场的主基调，从2007年的风风火火，到如今的不温不火，买方、卖方、中介，无一例外的感受到了市场的僵持气氛。目前从总体上看，赣州二手房市场处于“量缩价稳”的状态。

    首先，成交量比去年同期有所回落，但正逐月回升。 

    据市场交易中心统计数据显示，今年1-6月中心城区二手房成交量为1328套，相比去年同期下降约9.7%，在经历了1、2月份的市场低迷之后，从3月份起二手房成交量正逐月回升，上半年的成交量总体上看与上年同期相比略有下降，但市场正逐渐走出低迷。“鼎信地产”市场研究部认为，半年内二手房客户需求量并未出现明显的下降，相反还在稳步增长，只是二手房成交周期有所延长，这说明在整体房产市场需求观望、成交大幅下降的情况下，二手房市场也难以为继，需求出现一定程度的观望，很难再现往年大幅上涨的盛况。但基于其刚性需求占主体的特性，也不会出现诸如商品房市场那样成交量大幅下降的情况。 

    其次，价格涨幅趋于平缓，上半年成交均价为3010元/平米，与去年的2778元/平米相比上涨幅度为8.3% ，涨幅明显放缓。

    据“鼎信地产”市场研究部统计分析，今年上半年二手房平均成交价格为3010元/平米，相比去年的2778元/平米，涨幅为8.3%；也就是说上半年二手房价格呈现出小幅上涨的态势，与前几年的大幅度上涨态势不同的是，如今二手房价格上涨的幅度已明显放缓。在宏观调控的重重影响下，二手房市场热温逐渐冷却。而且在不同的区域呈现出价格涨跌互现的局面，需求热点区域的房价依然坚挺，比如老城区的学校周边、商业中心附近、滨江大道区域等路段较好、品质较高的二手房价格保持小幅度的上涨，而杨梅渡片区、章江新区、站北区等区域由于配套不足、生活不便等因素，导致需求下降，该区域的新房、次新房价格呈现出一定幅度的回落。

    今年上半年二手房价格基本处于平稳状态，与2007年上半年相比，真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。

二、 上半年二手房成交状况分析

1.中小户型仍然是成交主力军 
    就二手房成交面积占比来看，中小户型依旧是市场的主打户型，小户型的受追捧已经不单单是楼市低迷期才会出现的状况了，低总价、结构合理简单的小户型一直是购房者、特别是青年购房者踊跃追逐的目标，依据“鼎信地产“市场研究部的分析： 120平方米以下的中小户型依然是二手房交易市场的主力军，占总成交量的66%；120-150平方米的房屋成交量比重为24%，而150平方米以上的二手房成交比重为10%，中小户型成交量比重呈现上升势头。对于二手房消费者来说，购买二手房就是坚持经济、实用原则，注重房屋的性价比。购房时既要考虑到解决居住问题，又要控制在其支付能力范围内。因此他们所选择的房屋面积一般不会过大，户型主要以二居室、三居室为主。房屋面积在60㎡至120㎡之间较为合适，而且在该范围内的房屋户型基本上是二居室和三居室，这样的房屋不仅在空间布局、功能的分布上，还是在价格上都能满足客户的要求。

2.成交价位集中在25-35万
　　纵观上半年来房屋总价的趋势，总价在25-35万的是二手房市场交易中的主流。据“鼎信地产“市场研究部统计数据显示：上半年成交房屋中，总价在25-35万的房屋成交量占总成交量的30.9%，其次是20万以下的，占比26%， 41-50万价位的也占有11.1%。这和购房者选择的户型密切相关，中小户型及总价适中的房屋成交量比重均呈现上升势头，主要原因是：目前购房者选择二手房的主要原因之一是二手房多位于老城区，具有区域地段优势，配套设施完善，交通便利；二是二手房总价相对较低。但是目前随着赣州房价的逐渐攀升，二手房的房价也呈现上升的势头。很多人为了圆自己的购房置业梦，都会选择房屋总价相对较低的房屋。所以在均价上涨的情况下，二手房的优势更体现在中小户型低总价上。

3.老城区板块是主流 
    从成交数据看，二手房需求集中在老城区，占了84%，章江新区占了11%，其他片区的相对较少。可以看出，老城区的二手房由于配套完善、交通便利成为置业热点；随着章江新区建设速度进一步加快，各项基础设施逐渐完善，吸引了越来越多的置业者到新区置业，从出售房源来看，该片区大部分都是新楼盘的房子，品质较好，但由于价格较高、加上生活不方便等因素影响了购房者的热情；同时，经济开发区和站北区也占有一定的比例，但以上片区都存在配套设施不全、生活不方便，加上新楼盘不断打折促销的影响，导致该区域二手房的需求大大减少。

4、自住需求占据市场的主导
    据鼎信地产市场研究部分析，在上半年二手房成交中，用于自己居住的占92%，用于出租或长期投资的占8%。
   从上数据，可以看出受当前国家宏观调控政策的影响，投资需求明显有所下降，主要是还是以自住需求为主，市场逐渐回归理性。

5、优质房源充足
    从去年年底开始的楼市调整导致房地产市场一度处于低迷，使得部分业主能够较为理性的看待自己的房源，不像前两很多业主出于惜售心理，从而导致房屋价格的快速上涨及坐地起价现象的频频发生。上半年由于加息效应的累加，导致投资成本加大，很多投资客挂牌出售手中的房子，挂牌量有较大比例的上升。相对去年，近期供应的房源比较优质，5年内的次新房、新粗坯房比例增加。对于自住型购房者来说，在目前价格相对平稳的阶段，客户有更多的时间和机会去选择适合自己的房子。

2008年下半年赣州二手房市场预测

   “ 鼎信地产”市场研究部认为，上半年赣州二手房市场表现出谨慎和冷静，成交量小幅下滑，成交价格涨幅放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性。从目前的购房群体看，“70末、80后”已经成为市场的主体，随着这部分人婚育高峰的到来，此类人群的购房需求已经迫在眉捷，随着市场波动的逐渐减弱，一些刚性需求会逐渐释放出来；不仅如此，目前二手房交易价格日趋平稳也为下半年成交量的回暖提供了支撑。

   在成交价格方面，基于二手房是现房，在配套以及道路交通上有着一手房不能比拟的优势，在未来的一段时间内二手房尤其是市中心、滨江等热点区域的二手房成交价格还会继续保持小幅上涨的趋势，整体的成交价格预计还会保持一个合理的空间。

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