刘光明：鼎信房地产营销策划总监，注册房地产估价师，注册房地产经纪人。

     
        2007年度，赣州的二手房市场继续保持平稳发展态势，全年交易量出现小幅回落，而价格快速攀升的格局；而9.27后“房贷新政”犹如一阵寒流，交易量随之萎缩；现在年末临近，二手房市场呈现出一派“过冬”的迹象。那么，赣州二手房市场一年来情况如何，楼市拐点有没有出现，新的一年将如何发展呢？ 

　　一：2007年赣州二手房市场回顾与简要分析 

　　1.2007年赣州二手房交易量小幅回落 

　　2007年赣州二手房市场形势基本保持平稳发展，交易量呈现小幅回落的态势。据赣州房产交易中心公布的数据显示，07年全年赣州二手房成交 3020 套，与上年同期相比，成交量下降了约15%个百分点。套均面积在120平米以下，套均房价在30万以下的住宅成为市场的主流。 

　　2．调控不断，而房价大幅攀升，但涨幅趋缓。

　　2007年房地产市场调控政策不断出台，年内六次加息、提高二套房贷首付等政策，目的旨在抑制投资需求，稳定房价。但赣州二手房价格仍然处于上涨状态，从市场调查情况来看：赣州中心城区的二手房均价上半年温和上涨，而到了下半年则呈现加速上涨的态势，1月份均价约为1950元/平米，10月达到约2650元/平米，不到一年的时间就涨了近36个百分点！ 从10月份开始到年底，由于房贷新政的影响，二手房交易量开始萎缩，成交价格快速上涨的势头得到遏制，基本维持在10月份水平，有的小幅上涨，房价总体处于调整之中。

　　3.赣州高档住宅二手房均价突破3000元/平米关口 

　　2007年之前，赣州房价过3000元/平米的小区屈指可数，只有蔚蓝半岛、水岸新天等被冠以高档称谓的几个小区而已。今年短短的一年时间，均价4000元/平米的小区已经出现，小高层住宅最高已达5000元/平米大关。受一手房房价快速走高的影响，二手房成交价格也出现大幅上涨，而少数档次较高和区位优势明显的住宅成交均价最高已达3500元/平米，按住宅类型来说，小高层均价已过3500元；从区域分布来说，市中心的高档住宅小区（尤其是江景住宅）与章江新区品质小区的次新房价格普遍过3000元/平米。

　　4.老城区在赣州二手房市场上的地位举足轻重 

　　河套内老城区在今年二手房价格的快速上扬中起到了领军作用，尤其是滨江版块，由于楼盘品质相对较高，居住环境较好，使得这一区域成为赣州二手房需求的热点区域，成交量占有的比例加大，成交价格快速上涨；而以南门口为中心的传统热点区域依然成为众多购房者的选择。章江新区、杨梅渡片区由于良好的居住环境及未来的升值潜力，也占有一定的份额。 
　　5．年末将至，“房贷新政”开始发力，二手房市场拐点隐约出现 

　　临近年末，楼市的自我调节作用与政府的宏观调控效果开始显现，随着房价涨势的趋缓与投资风险的增加， 在深圳、广州等一线城市楼市“量价齐跌” 的消息不绝于耳的刺激下，赣州二手房市场的观望气氛日益浓厚。在成交量持续低迷的情况下，二手房价高位徘徊。根据公司内部统计数据，12月赣州城区二手房价格基本维持在三季度的水平，有部分卖家迫于资金压力而急于脱手，挂牌房源增多，挂牌价格有所下调，虽然下调幅度很小，但在这样一个敏感的时刻，足以引发人们对今年楼市出现“拐点”的猜测与对2008年后市的遐想。

    二：2008年赣州二手房市场发展与前景展望 

　　1.赣州经济发展为楼市提供了有力的支撑作用 

　　今年中国GDP增速预计达到11.5%，而赣州还要高于这个数字。随着2008年城市建设的加快，赣州发展势头将会更加迅猛，以民营经济为主体的产业基础将会带来居民购买力的稳步增长，这些都会为赣州居民改善居住条件提供坚实的物质基础。而且，赣州正处于城市化快速发展的阶段，房地产的作用勿庸置疑。 

　　2．二手房卖方市场格局一时难以撼动 

　　赣州楼市自住宅制度改革以来，总体上一直处于卖方市场的格局之下，历经多年的发展，自今依然。历次调控增加的交易税费，基本上都被转嫁到了购房者身上，就对此做出了生动的诠释。目前，赣州刚性住房需求依然强劲，尤其是市区中小户型的多层住宅备受青睐。而楼市供给近期无法有效增加，二手房卖方市场格局难以撼动，房价仍将坚挺，但大涨和大跌的可能性都不大。 

　　3．宏观调控将继续成为楼市旋律 

　　预计，宏观调控主要还是从抑制过剩需求为主要着力点，以金融为杠杆的“软调控”仍将是主要手段，住宅领域的投机者将是政策打击的重点对象。同时，住房保障制度的开展，廉租住房和经济适用房的供给增加，也会成为楼市调控的重要手段。 

　　　4．二手房市场竞争更加激烈，行业面临新一轮洗牌 

　　随着国家宏观调控力度的加强，“房贷新政”的效果在明年会更加现显，市场将会进入一定时期的调整期，对二手房市场而言是一个战略机遇期，市场竞争更加激烈，行业面临新一轮洗牌在所难免，有实力的中介机构将会进一步扩张。同时，随着行业的规范，对中介的资金规范与专业水平的要求也越来越高，中小中介机构如果不顺应潮流，生存将会更加艰难。 

　　5．二手房的优势日益明显，将成为许多购房者的首选

　　发达国家市场经验表明，当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主，与之对应的是房地产市场交易集中到了二手房市场。随着每年商品房的大量交付与陆续进入二手房市场流通，二手房市场规模不断扩大，超越一手房市场是迟早的事情。同时，二手房由以前的旧房、差房占多数逐渐发展到新房、好房占多数，不少二手房品质甚至超过新房，在百姓心目中的形象也大有改观。随着购房者的日益理性与置业观念的改变，二手房以其地段好，房源多，选择面广，交易周期短的优势必将成为许多购房者的首选。