案例：

　　王先生在本市红桥区购买了一套三居室商品房，购房时与开发商签定了《商品房买卖合同》，当然开发商也及时交付了该房屋，至今已经入住8年了，质量也不错，只是产权证却迟迟办不下来。后来才知道，是因为开发商在建设该房屋时根本就没有获得政府有关部门的审批，自己购买并居住了这么久的房子竟然是违章建筑。
 
　　提醒：

　　商品房销售需要有五证，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。根据法律规定，没有取得《商品房预(销)售许可证》的商品房不得销售，而取得《商品房预(销)售许可证》必须拥有另外四证。购房者一旦购买了没有《商品房预(销)售许可证》(及其他四证)的房子，对购房者而言最直接的恶果就是拿不到房产证。另外，房屋的质量、供水、供电等方面也可能存在诸多的问题。因此，购房时不能只注重价格和户型等因素，有没有合法的《商品房预(销)售许可证》等政府审批许可文件才是关键。

　　另外，根据有关规定，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他合法形式限制房地产权利的房屋不得转让。而开发商在出卖房屋时往往又不会主动提及，这样一来就可能造成房屋买卖合同虽然已经签定、买方购房款也已经支付，但是在办理产权过户的过程中，才发现房屋不能转让，由此可能给买方造成较大的损失。所以，在签定房屋买卖合同前，购房者最好到有关产权登记部门调查以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

　　在房屋交付使用时，根据现行有关规定，开发商必须提供“二书”即《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，没有“二书”的，购房者有权拒绝接受该房屋并要求开发商承担法律责任。 
 
    购房提防陷入产权证“陷阱”

   有关人士介绍产权证难办的主要“症结”在于开发商的手续不全与违规操作，而具体原因又非常复杂。

    不具备开发资质擅自开发销售

    家住重庆南路陆先生在投诉书中写道：1997年，他从某开发商处买了住房一套，一次性付款15万元。但产权证一直办不下来，后来他才发现———原来开发商根本没有办理有关的土地使用证明，也没有房屋预售许可证。

    像陆先生这样的遭遇在投诉中占有相当比例。不少开发商在没有交纳足够的土地出让金的情况下，就开工建房，进行销售，也未能按要求补办手续，缴足出让金，导致了产权证无法办理。

    改变规划，超范围建设

    有的开发商不按建筑规划批准进行开发，自行改变规划许可的内容，最后不能通过验收，房产证自然办不了。

    质量不过关，验收通不过

    有的消费者在买了房子好几年后，房屋的验收也没通过。细问之下才知道因为房屋质量不过关，竣工验收迟迟难以进行，房产证办理就多了一层障碍。

    房屋重复抵押

    在产权证办理难中，还有一种情况存在，即开发商将已预售出的房屋抵押出去换取周转资金，只要抵押不结束，房产证就办不了。

    联建产生矛盾

    虽然开发资质没有问题，但由于项目的参与者不止一个，他们之间的矛盾有的就转嫁到购房者身上，损害了消费者利益。住在汕头路的宋女士的房产证五年没办下来，就是因为两个联建者间的利益纠葛不清而成为受害者。

    开发商消失

    最令消费者感到气愤的是有的开发商因为种种原因，售完房屋就“人间蒸发”了。家住麦岛邓女士就碰到这样一个开发商，办理产权证拖了很长时间，到后来，原开发商干脆找不到了。

    业主与开发商产生纠纷

    高先生买房时与开发商签订协议，将税费与房产证办理的费用一并折入房款。在付清了全部款项后，高先生办房产证时被告知还要交纳税费。高先生不同意，房产证也一直办不成。

    除了以上几个方面外，房产证难办还涉及到一些历史原因，如近几年快速发展的房地产市场中一些政策调整中的协调衔接问题。但总体看来，还是因为部分开发商的违规操作，不法经营所致。有关部门表示将集中研究对策，给广大购房者一个满意答复。
    

    相关链接:如何避免产权证“陷阱”

    对于购房者来说，要从购房一开始就应注意，以避免出现购房后产权证难办的种种烦恼。那如何才能有效地预防产权证“陷阱”呢？

    一要从“五证”开始。正规合法的开发项目必须要有“五证”，即《建设用地证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。没有“五证”，产权证也会没着落。

    二要对项目有一个大致调查，看看是否存在一些前期纠纷，是否已经妥善处理。

    三要充分利用合同保护自己的权益，要在合同中注明办理产权证的时限，并写明违约责任，注意使用规范的合同文体。可以参照专业人士的建议：将“出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”明确为“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，和买受人共同到产权登记机关办理完产权过户手续。”或至少约定“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，报送产权登记机关备案需由出卖人提供的资料符合产权登记机关备案要求，并完成报送工作。”同时在交房条件中明确约定房地产商须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。

    四要在房屋交付使用时，要求开发商提供《商品住宅使用说明书》和《商品住房质量保证书》。

    五要保存好在购房过程中与开发商签订的各种协议或收据。