案例

    甲与乙于2005年6月签定一份房屋买卖合同，合同约定甲购买乙位于赣三中附近一套二居室二手房。协议约定了房屋价款为12万元、交付期限为2006年6月、违约责任为一方违约须赔偿另一方5万元违约金等事项，并特别说明了乙应当在甲交付完购房款后协助甲方过户，并提供原房屋产权人身份证明，费用由乙方负责。

    协议签定后，甲方支付500元订金给乙方。后甲发现乙将该房屋转让给第三方，为此甲将乙诉至法院，请求法院判令由乙返还订金，并赔偿原告50000元。

    为此，本案的争议焦点为：一、本案是适用违约责任还是缔约过失责任。

    “违约责任”是指当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件应当承担的民事责任。合同法所规定的民事责任有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失等情形。

    “缔约过失责任”是指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任，缔约过失责任包括直接损失和间接损失。

    那么，从本案来看 ，适用上述的何种责任关键应区分乙方在与甲方签定合同时是否有权签定合同即是否已取得房屋所有权（当然这个权利可以不以登记为前提），如果有所有权则应适用违约责任，而如未取得所有权而与甲方签定买卖合同则属于合同法中的一种欺诈行为应承担缔约过失责任。该责任应包括甲方签定合同和履行合同所支出的费用和合理的间接损失。从本案的举证情况来看，本人更倾向于适用缔约过失责任，即通过法院查明乙方在签定合同时是否有所有权，而通过原告的举证情况，原告无法证明被告在签定合同时享有所有权。为此，应当适用缔约过失责任，即应当按乙方在签定合同时无权处分的情形来处理本案，即将本案合同归结于无效合同。而根据《合同法》58条：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定。

    乙方在本案中的过错已无须再说，那么接下来所带来的问题是甲方因此所受的损失是什么？即带来本案的第二个争议焦点：甲方的损失是什么？

    根据双方签定的合同约定，房屋总价款为12万元，而事隔一年多，甲方如要再同地段以12万元的价格再购买类似的一套房屋是不可能了，这之中所产生的一个差价应为甲方的损失。为此，甲方申请法院委托了有关部门对该房屋的现有价值进行鉴定。后经评估，该房屋的现有价值为18万元。为此，应当认定甲方的损失为6万元。