周权：鼎信房地产评估部技术总监，拥有近二十年的房地产工作经验。注册房地产估价师、注册造价工程师、注册土地估价师、注册房地产经纪人。

      2007年6月20日上午，赣州市章江新区黄金广场南侧D4地块(黄金广场南侧)在经过一轮扣人心弦的激烈争夺后，经过11名竞买人189轮的较量，终于名花有主，被深圳市中航地产发展有限公司以440万/亩的天价收入囊中。为什么在平均地价仅为100多万/亩的章江新区会出现如此高企的地价？这是所有房地产相关各行业人士所共同关注的一个焦点问题。现结合赣州市城市发展的趋势、房地产业的现状以及个人的一点专业知识对此作些粗浅的分析。
      
      首先，也是最主要的，如何去正确认识D4地块位置的优劣。
      
      我们知道，每一个城市在建设发展过程中都会由于城市自然条件、历史传承、城市规划、经济状况、社会进步等因素的不同演变出千姿百态的城市形态，发展出各具特色的路网结构及建筑空间布局形态，形成城市道路轴线和空间发展轴线。道路轴线所在的城市街道连接道路最多，交通最为繁忙，形成交通主干道；空间发展轴线所在的街区常常聚集了大量的商业店铺，形成核心商业街区。这两个轴线，就是一个城市的精华和灵魂。
      
      在赣州老城区，城市的空间轴线落在文清路上，由此造就了一个闻名全赣南的文清路商业街。2000年以来，赣州拉大城市框架，重点建设章江新区，这条空间轴线也就是我们经常说的城市“金脊”开始经由东阳山路、南河大桥向南延伸。在其延伸线上，我们可以看到，黄金广场、市委市政府新址、行政服务中心、体育中心、图书馆等已投入使用；万盛MALL、人民银行办公楼、市博物馆等众多项目即将开工，金鹏雅典园、黄金时代等高档商品房小区陆续交付使用，行政、文化、教育、体育、休闲、商业、居住等城市要素正在此迅速聚集，城市功能快速形成，配套设施日趋完善，繁华景象指日可待。由此可知，在赣州城市发展“金脊”地带，孕育了最具潜力的发展机遇。而就D4地块自身来说，地处南河大桥南侧，正好落在“金脊”的点睛之处。东阳山路、客家大道、长征大道等多条城市干道在此交汇，人流、物流密集，交通便利，商业氛围浓厚；周边的市政府、学校、菜场、新区医院、住宅区基本建成，配套齐全；北临黄金广场、章江，视线开阔，景色优美；黄金广场吸经常引大量人流在此休闲、娱乐，人气兴旺。位置三面临路、面积适宜、人流量大，适宜建设大型商业项目，而配套齐全、环境优美适合开发顶级住宅，D4地块的位置可称得上是极品。

      其次，我们来看一下该地块的基本情况和规划指标。

      章江新区D4地块位于黄金广场南侧，地块地形平整，形状方正，三面临路，分为AB二块土地。A地块面积为30亩，土地用途为商业金融用地，容积率小于4.5，建筑密度小于40%，绿地率大于20%；B地块面积为64.3亩，土地用途为商业住宅用地，容积率小于3.7，建筑密度小于30%，绿地率大于35%。AB地块共同出让，拍卖起始价120万元/亩。其商业用地面积之大，规划容积率之高，是历次土地拍卖中极少见到的，从规划上已是注定了这是一宗珍贵稀有、万众瞩目的黄金宝地。

      第三，拟建物业的商业价值分析。

      纵观赣州房地产业的发展，从20世纪八十年代末至今，大体上经历了三个阶段：温饱型住宅、改善型住宅、享受型住宅。2002年前，受经济发展滞后、购买力弱、消费观念保守等因素的拖累，住宅价格长期在低位徘徊，开发主力以本地发展商为主，为了利润，开发商们纷纷想尽一切办法降低拆迁成本、提高容积率，做出来的房子面积大，间距小，绿化、景观设施缺乏，停车场、运动设施严重不足，走不出低价低质的怪圈。2002年至今，伴随赣州经济的发展，交通条件的改善，以及居民收入的增加，新增城市人口日益增多，吸引了时间控股、浙江中都等一批有实力、有眼光、长期转战一、二线城市的房地产开发商开始入驻本土市场，与时俱进地推出了改善型住宅产品。陆续在市场上推出了蔚蓝半岛、天际华庭、黄金时代、水岸新天等一批使人耳目一新的优秀楼盘：走进这样的小区，亮丽的墙面色彩，大密度的景观绿化，适度宜人的运动休闲设施，给人以亲切愉快的感觉，进入室内，超大的房屋间距，充足的阳光，方正实用的户型，使人心中油然生起一种温馨、祥和的感觉，小区内新颖的闭路监控、楼宇对讲等原先从未体验过的安防设施，充足的汽车泊位，无不让人体会到一种全新的居住理念与生活情趣。优美的生活环境，大大激发了广大居民改善居住条件的热情和信心。虽然房价涨了许多，但是住在新房生活方式改变了，生活质量提高了，身心更加愉快了，所以大家踊跃购房、换房。现在，赣州新地王的诞生，又在宣示着一种充分享受城市发展成果，体现财富象征的享受型住宅产品即将面世。对于坐拥稀缺地段优势，具有城市地标性特征的物业，如商业用房中的百货大楼，中联商城，居住用房中的兰亭半岛、水岸新天等，由于其位置的绝对稀缺性，造成了其定价上的不可比性，可以不计市场价格水平高溢价发售。用一句俗语来讲，就是“皇帝的女儿不愁嫁”。由此，D4地块的开发只要在设计、施工、配套、景观、物业管理等方面运作得当、不出差错，预计必将会成为赣州市享受型豪宅的代表，一手房市场的价格引领者，新的楼王！

      根据规划要求，A地块的开发方式适宜一至四层建设大型商场，五层以上建为写字楼。结合其他城市类似物业的情况，我们可以推测出A地块的商业用房价值。一层18000元/㎡，二层9000元/㎡，三层6000元/㎡，四层5000元/㎡，写字楼5000元/㎡。

      另据规划要求，B地块底层临部分可配套店面用房，其余为电梯住宅。估算店面均价为12000元/㎡，电梯住宅均价5000元/㎡。
 
      第四，D4地块的投资价值分析
      1、市场价格
      估算A地块市场价值：
      一层店面：18000元/㎡×8000=1.44亿元
      二层店面：9000元/㎡×8000=0.72亿元
      三层店面：6000元/㎡×8000=0.48亿元
      四层店面：5000元/㎡×8000=0.40亿元
     小计：3.04亿元
     写字楼： 5000元/㎡×（90000-32000）=2.90亿元
     合计销售净收入：(3.04+2.90)×0.945=5.61亿元
     估算B地块市场价值：
     一层店面均价：12000元/㎡×10800=1.30亿元
     电梯住宅：5000元/㎡×147779.41=7.39亿元
     合计销售净收入：(1.30+7.39)×0.945=8.21亿元
     销售收入总计：5.61+8.21=13.82亿元
     平均楼面售价：13.82÷248579.41=5560元/㎡

     2、开发成本
     我们可以按照当前的市场行情估算出该地块的大致开发成本。主要包括楼面地价、土建成本、报建费用、贷款利息、管理费等。
     2-1、楼面地价
     A、B地块平均楼面地价1669元/㎡
     2-2、建设成本
     由于容积率较高，两宗地块的开发形式都必需是高层房屋，附带二至三层的地下室。
     土建成本较高，加上施工用水电安装、临时设施费用、下水道、绿化、道路、照明等室外配套费用、报建费用、管理费用等预计1500元/㎡
     2-3、贷款利息
     以开发期2年、50%的开发费依靠贷款、贷款利率按7.02%计算。
     1669×7.02%×2+1500 ×7.02%÷2=287元/㎡ 
     开发成本合计
     1669+1500+287=3456元/㎡
     3、成本利润率
    平均楼面利润：5560-3456=2104元/㎡
    成本利润率：2104÷3456=61%
    由此估算结果来看，投资回报还是不错的，如果加上未列进的地下车位的收入，销售价格继续上涨的额外贡献，项目的销售前景相当光明。我们相信，D4地块的高调成交，将以其最佳的位置、极高的公众认知度、高昂的市场价格，在市场中树立起一种贵族式消费为特征的顶级消费模式，引导处于社会财富金字塔顶端的客户，来此投资、置业，创造出又一个房地产业的奇迹，鼓舞消费者去重现前人所描述的“一铺养三代”、“广厦千间”的财富神话。让我们大家拭目以待！ 

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